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购房须知
想买深圳小产权房?这些常识必须知道
深圳没名额买不了住宅,但是想在深圳有个属于自己的小家,能有哪些选择?不限购的小产权怎么选择?小产权交易风险,买之前要注意什么?
 
深圳因为历史遗留问题,小产权房多,在深圳大概有64%的人住在小产权房、农民房中。小产权单价相比商品房低,升值滞后于商品房。由于小产权房不限购,所以交易也很活跃,偶尔还有旧改拆迁补偿的案例,吸引较多刚需和投资客。
 
小产权房:
通俗点说,国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房,平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
小产权房定义相对于城市建设用地的商品房。就是一些开发商跑到村里花钱搞些地,然后在上面建的房。
 
目前深圳的小产权房主要有三种类型:
1、原住村民自己筹资兴建的农民楼;
2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼;
3、开发商出钱,村里集体出地,合作建设的楼盘,有些小区外观和商品房没什么两样。
 
目前深圳的小产权房还有多大市场?
为此,我查阅了很多的数据,为了更有说服力一点,我甚至翻到了官方的版本,诺,就是下面这份文件《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)文本》——
这里面对于2012年底深圳的存量住房有一则很清晰的表述:深圳全市住房总量为5.2亿平米、1035万间套,其中——
商品房11941万平米,约128万套;
政策性保障性住房2793万平米,约34万套;
单位及个人自建住房,4721万平米,约55万套;
工业区配套宿舍及其它6549万平米,168万套间;
原村民集体经济组织自建、合建房26006万平米,33.44万栋,约650万套间。
从住房比例来看,我们很容易得出的一个结论是:深圳的商品房的存量仅占到了12.4%左右,而原村民自建房(即“小产权房”)达到了62.8%左右。说深圳的住房结构其实大半是小产权房的天下,相信这应该没有人质疑了吧。
当然,这只是2012年底的数据。那么,2013-2018年底期间,深圳的小产权存量发生了什么结构性的变化呢?
我找到了一份由广发证券关于深圳目前存量住房的估算报告。
报告太长,而且涉及到的数据太多,就不一一列举,只挑了关键一部分出来。
报告指出,仅以2013-2016年间竣工的存量住房来估算,截止2016年年底,深圳存量住房约4.57亿平,856.8万套。其中——
商品住宅1.29亿平,138.5万套;
保障房0.36亿平,46.5万套;
工业区宿舍0.67亿平,171.6万套;
“小产权房”1.78亿平,445.2万套;
单位及个人自建房0.47亿平,55万套。
最后得出的结论有点让我惊讶:截止2016年年底,原村民自建房即“小产权房”1.78亿平,445.2万套;回顾一下2012年底的数据,原村民集体经济组织自建、合建房26006万平米,33.44万栋,约650万套间;4年时间共计拆迁小产权房约204.8万套。由此可见小产权房并不是单纯的存量市场,而是一个减量市场,能拿出来交易的,会越来越少,且买且珍惜。
 
小产权房如何交易:
深圳这么多小产权,大部分小产权房交易是签《合作建房协议》,然后把把原件资料交给买家,律师楼见证签字,大社区的小产权一般还要到物业管理处备案、过水电,交易流程是很快。
深圳小产权房权属证明材料:
现在市面上常见的小产权房证明材料有绿本、两证一书、历史遗留,少见的有大红本、猪肝本、无证;还有小产权的证明材料都是排他性的,例如有绿本就没有历史遗留、有历史遗留两证一书就没有绿本,有些楼盘历史遗留和两证一书同时存在的。
 
小产权房存不存在一房多卖的情况?
首先,我可以肯定的说一房多卖是存心诈骗,理论上可行,实际操作几乎不可行,原因如下:
1、小产权房交易都是现房交易,在律师事务所做完见证,交完钱就可以收房拿钥匙,然后拿着身份证去管理处登记水电过户,合同上的甲方业主与物业管理登记不符,怎么过户?
2、小产权的交易都是在律师事务所见证,合同也是一式三份,律师事务所会留存一份,就是业主想一房多卖,律师也会阻止,不然损失就大了。
 
深圳每年都有拆迁小产权房,为啥还有人买?
1、深圳房屋拆迁主要通过市场化的城市更新以及政府主导的土地整备完成,2012年《深圳市城市更新实施细则》出台,里面有提到搬迁补偿安置协议相关内容,目前在深圳拆房子都是有赔偿的,另外有很多客户就是冲着城市更新来买的,相关案例加我【微信szxcqf5188】了解。
2、深圳可供直接开发的住宅用地不够,主要依靠城市更新。
小产权房拆迁补偿:
附几张案例图片,还有确权所需资料


买哪种小产权好?
个人建议,如果是自住要求高,肯定大型小产权社区好,楼盘品质和环境好,包括物管、燃气都有;而想搏拆迁,肯定是旧小区、独栋、楼低层的更好,站在开发商的角度上,这种旧改补偿成本小,相对更容易拆迁。
目前深圳的小产权单价大概是同地段、同档次商品房的1/3,位置好点的单价1.5-2万多不等,而独栋或者两栋的这种小产权目前单价1万左右。
小产权相对商品房单价便宜,但是因为小产权不能贷款,所以首付要求就高,不过也有一些新的小产权房卖能给3-5年贷款,利率也比较高。
 
深圳有没有不能买的小产权房?
肯定的说有,就是靠生态控制线,水源保护区的房子不能买,俗称不靠山不看水,城中村里一大堆的最安全。有前辈总结过,深圳买农民房三原则:1、已封顶已住人;2、不存在加建(加建是看的出来的);3、没占用水源地、公共用地。即使不凑巧买到生态线,水源保护区的,政府强拆也是有赔偿的,西丽水库的百旺大厦了解一下。
 
总结
总价门槛“相对低”,没月供,出租收益率也比较好,交易灵活转手没税费,还有机会博拆迁;缺点是大部分一次不能贷款,所以首付压力大,没有证不能在银行抵押。
 
适合没名额,有钱的人投资,还有刚需家庭上车,小产权可以办租赁信息申请学位。
 
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